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​确定回迁房视同销售收入:找准价格确认的参照年度是关键!

作者: 萧远山 更新时间: 2020年11月22日 00:29:44 游览量: 58

简述:

回迁房视同销售的收入如何确认,关系到土地增值税清算收入和增值税及企业所得税应纳税额的计算,对企业影响很

回迁房视同销售的收入如何确认,关系到土地增值税清算收入和增值税及企业所得税应纳税额的计算,对企业影响很大。实务中,房价总体上呈逐年上涨之势,参照年度如何确认,将直接影响视同销售收入的计算。鉴于实操中这一问题有不同的口径,建议相关企业咨询主管税务机关后再做处理。

近期,房地产开发企业甲公司对某房地产项目的一期工程项目进行了土地增值税清算。由于该项目涉及回迁户的安置,在回迁房视同销售收入的确认上,出现不同的处理意见,涉及土地增值税的清算收入差额达8900余万元。

案例:房企异地安置回迁户

甲公司房地产项目一期工程的开工时间为2013年6月,预售时间为2014年7月,竣工时间为2017年12月,总建筑面积19.58万平方米,可售建筑面积16.92万平方米。其中包括回迁房建筑面积1.66万平方米,安置回迁户的房屋125套。

据了解,这125户回迁户的原址,在甲公司的二期工程项目上。2006年,125户回迁业主与其当时所在单位签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》,并于当年搬离原址等待回迁。2013年12月31日,甲公司与125户回迁业主所在单位签订了《项目转让协议书》,在支付对方前期开发所垫支的费用后,承继了与这125户回迁业主所有的权利和义务。

同时,甲公司与这125户回迁业主签订了《产权调换安置协议》。协议中商定,其回迁房单价延续原2006年《城市房屋拆迁产权调换协议书》约定的价格标准——等面积置换部分面积为0.67万平方米,按2006年均价,即每平方米3220.77元计算;超面积购置的0.99万平方米,按实际收取的单价,即每平方米3127.66元计算。合计回迁面积1.66万平方米,回迁房确认销售收入5254.30万元。

目前,二期工程项目仍在拆迁中。在回迁业主的要求下,甲公司将其安置在已经完工的一期工程项目。也就是说,这部分回迁业主并没有在原址回迁安置,而是异地进行安置。这导致回迁房在一期工程项目中只体现了视同销售收入,其对应的拆迁安置成本,则体现在二期工程项目的土地成本中。甲公司于近期进行一期工程项目的土地增值税清算。

问题:“当年”究竟是指哪一年?

根据规定,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号,以下简称“187号文件”)第三条第一款规定确认收入——分歧就出现在对这一规定的理解上。

187号文件第三条第一款规定,房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,按下列方法和顺序确认:1、按本企业在同一地区、同一年度销售同类房地产的平均价格确定;2、由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。上述规定中“同一年度”“当年”如何理解?实务中存在分歧。

一种观点认为,一期工程项目2014年6月开工,2014年7月取得预售许可证,应参照2014年市场平均销售价格或交付新房时的价格,即每平方米8568元作为视同销售单价,乘以全部回迁面积1.66万平方米,认定回迁房视同销售收入14222.88万元。

还有一种观点认为,《城市房屋拆迁产权调换协议书》于2006年签订,根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)和187号文件的规定,对于这1.66万平方米的回迁房,应按照2006年最早与回迁户签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》,及2013年12月31日甲公司与125户回迁业主签订的《产权调换安置协议》来确认视同销售收入。据此,等面积部分(0.67万平方米)应按照单价每平方米3220.77元计算,确认收入2157.92万元;超面积部分(0.99万平方米),应按照单价每平方米3127.66元,确认收入3096.38万元,合计应确认收入5254.30万元。

观点:调换协议书具有法律效力

两种观点确认的视同销售收入差额高达8900余万元,涉及金额颇大,将对土地增值税清算结果产生重要影响,并直接影响企业增值税以及企业所得税应纳税额的计算。实务中,房价总体上呈逐年上涨之势。参照年度如何确认,将直接影响视同销售收入的计算——这对房地产企业来说至关重要。

笔者认为,125户回迁业主于2006年与其当时所在单位签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》,明确了双方的权利和义务。这份协议书是具有合同性质的凭据,应于协议书签订时,即2006年起生效,并受到合同法的保护。甲公司于2013年12月31日与125户回迁业主所在单位签订的《项目转让协议书》并与这125户回迁业主签订的《产权调换安置协议》,属于调换协议书的补充协议,并不影响调换协议书的法律效力。